04.04.2023

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导读：刚刚经历一波回温的郑州楼市，出现新的政策变动。

作者 |第一财经 孙梦凡

刚刚经历一波回温的郑州楼市，出现新的政策变动。

近日市场消息显示，郑州调整限购范围，二环外取消限购，二环区域内正常限购。4月4日，郑州市房管局工作人员对第一财经表示，市场上流传的限购政策调整属实，郑州不是完全取消限购，只是调整了范围。多家当地中介人士表示，已经在按新的政策与客户重新沟通。

此前，郑州执行限购政策的区域有：金水区、中原区、惠济区、高新区、二七区、管城区、经开区、郑东新区、航空港区、新郑市、荥阳市、中牟县。限购区域内，郑州市户口限购2套，老人来郑投亲养老，允许多购1套，单身限购1套；非郑州市户口，限购1套。

本次调整后，限购范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西，也就是郑州市二环内，执行原有的限购政策。限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量，购房时只需提供《郑州市购房申请表》、购房人身份证，并落实房屋有无赠与行为。

与此同时，限售政策也有部分调整。此前郑州金水区、中原区、惠济区、二七区等执行1年限售政策，以取得不动产日期算起，满1年可以进行出售，新政策则调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售。

郑州调整限购并不令人意外。去年底，郑州市房管局官网便发布《支持房地产市场平稳健康发展相关政策》，支持政策共计12条，涉及调整限购区域、支持团购在售商品住房、“1+8”都市圈居民统一待遇、扩大住房有效需求、推进租购并举等方面。

彼时房管局相关负责人在接受媒体采访时称，目前已经按照文件内容，提交了适度调整限购区域的申请内容，文件正在审核批复中，需要等待有关部门批复准许后，才可适度调整。

如今具体细则流出，对当地市场影响多大？诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，限购区域的调整，对郑州房地产市场来说是重磅利好，对提振市场信心有着重要作用。

“基于郑州库存积压、去化缓慢的现状来说，扩大非限购区域，可以释放更多购房需求，促进楼市去化，缓解库存压力。”陈霄认为，不仅是郑州，近期已经有多城调整松绑限购及限售政策，其中不乏重点二线城市，预计后续还会有更多城市调整松绑五限政策。

去年年初，郑州便打响了“救市”枪声，出台18条楼市新政，取消“认房又认贷”的限制政策。不过，随着房企停工问题逐渐发酵，“保交付”成为去年郑州楼市的首要大事。

进入2023年，为刺激楼市活跃度，郑州先是下调了房贷利率，部分银行发布通知，首套房按揭贷款年利率下调至3.8%；一些区域的补贴政策也陆续出台，目前郑州已有5区1县1市开启2023年新一轮的契税补贴，补贴力度上限也由契税总额的20%提升到40%。

譬如日前，郑州经开区及航空港区开启购房补贴政策，经开区购买90平方米及以下面积的住宅，给予5000元消费券补贴；购买90平方米以上，给予10000元消费券补贴。航空港区则开启了为期2个月300元/平方米的购房补贴支持政策。

当地楼市也在一系列政策作用下，迎来肉眼可见的“小阳春”。郑州市住房保障和房地产管理局数据显示，2月郑州全市商品住房销售12583套，135.71万平方米，环比增长118.25%，同比增长120.31%。1、2月份累计销售17503套，197.89万平方米，同比增长40.73%。

二手住房方面，2月份郑州全市二手住房成交6906套，72.37万平方米，环比增长22.18%，同比增长121.37%；1、2月份累计成交12422套，131.60万平方米，同比增长87.09%。

该局相关负责人对外表示，接下来郑州将继续坚持因城施策，用好政策工具箱，结合房地产市场实际，多措并举，提振市场信心，激发市场活力，降低购房成本，积极做好房地产领域融资支持，加大“保交楼”工作促进力度，促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。

如今限购调整被祭出，一方面是早有政策规划，同时当下郑州楼市的回暖仍待支撑。

克而瑞河南区域表示，过去的3月份，大郑州共17次开盘，推货2143套，去化829套，去化率39%。因多个优质新项目首开集中成交量高，3月开盘市整体数据优于2月。

不过，市场整体认购量缩近两成，积压客户需求集中入市后，客户量确有下滑。3月份，大郑州住宅整体认购约7615套，环比2月，降幅约17%。其中，主城区住宅认购约5809套，环比降幅约16%。

“郑州楼市目前仍面临较重的交付任务以及较大的库存去化压力，这两个核心指标不向好，楼市‘保温’必然是巨大的挑战。想要维持热度就需要一些新的刺激手段不断出现。”上述机构表示。

值得注意的是，本次政策实际效果将如何，也有当地人士持观望态度。

一位研究机构人士表示，限购调整对市场的刺激作用感觉一般，郑州之前已经陆续从其他维度调整限购，比如改善、老人随迁。当地另一行业人士称，新政策有助于提高市场活跃度，但还是要看需求端的表现，整体来讲郑州市场较为稳定，不会再像以前一样大涨大落，刚需不要“踮脚”买房就可以。

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